Eigenwoningforfait: wat je als huiseigenaar elk jaar betaalt

Het eigenwoningforfait is een belasting die je als huiseigenaar jaarlijks betaalt aan de Belastingdienst. Veel mensen schrikken ervan als ze er voor het eerst mee te maken krijgen. Je hebt net een huis gekocht, en dan blijkt je woning ook nog eens mee te tellen als inkomen. Dat klinkt vreemd, maar er zit een logica achter. In deze blog lees je wat deze belasting precies inhoudt, hoe het bedrag wordt berekend en wanneer je er eigenlijk niets van merkt.

Je woning telt mee als inkomen

De overheid beschouwt een eigen woning als een bezit dat geld kan opleveren. Je zou je huis bijvoorbeeld kunnen verhuren en daar inkomsten uit halen. Omdat je dat niet doet, maar er zelf in woont, berekent de Belastingdienst een fictief bedrag dat jij als het ware “verdient” aan je woning. Dat bedrag heet het eigenwoningforfait. Het wordt bij je inkomen opgeteld in box 1, samen met je salaris of andere inkomsten. Over dat totale bedrag betaal je inkomstenbelasting. Het gaat dus niet om een aparte rekening die je krijgt, maar om een hoger belastbaar inkomen aan het einde van het jaar.

Zo wordt het bedrag berekend

De hoogte van de forfaitaire bijtelling hangt af van de WOZ-waarde van je woning. De WOZ-waarde is de officiële waarde die de gemeente elk jaar opnieuw vaststelt. Voor de meeste woningen geldt een percentage van 0,35 procent over de WOZ-waarde in 2024. Heeft je woning een WOZ-waarde boven de 1.310.000 euro, dan betaal je over het deel daarboven een hoger percentage van 2,35 procent. Stel dat je woning een WOZ-waarde heeft van 350.000 euro. Dan is de bijtelling 0,35 procent van 350.000 euro, en dat komt neer op 1.225 euro per jaar. Dat bedrag komt er dus bij je belastbaar inkomen bij. Hoe hoger je inkomen en belastingschijf, hoe meer je uiteindelijk aan belasting betaalt over dit bedrag.

De relatie met de hypotheekrenteaftrek

Vroeger viel de bijtelling voor de meeste mensen nauwelijks op, omdat de hypotheekrenteaftrek veel groter was. De rente die je betaalt over je hypotheek mag je aftrekken van je belastbaar inkomen, en dat leverde vaak een flink voordeel op. De forfaitaire bijtelling werd daardoor ruimschoots gecompenseerd. Tegenwoordig is dat anders. De aftrek voor hypotheekrente wordt al jaren stapsgewijs verlaagd. Hierdoor betalen steeds meer huiseigenaren netto meer belasting over hun woning dan vroeger het geval was. Heb je geen of een kleine hypotheek, dan profiteer je minder van de aftrek, maar betaal je wel gewoon de woningbelasting via de bijtelling. Dat voelt voor sommige mensen oneerlijk, maar het is al lange tijd zo geregeld in het Nederlandse belastingstelsel.

Wanneer je niets merkt van de bijtelling

Er zijn situaties waarin de bijtelling geen rol speelt in de belastingaangifte. Is de WOZ-waarde van je woning lager dan 12.500 euro, dan hoef je helemaal geen forfait te betalen. Dat geldt in de praktijk voor bijna niemand met een gewone koopwoning, maar het bestaat wel als ondergrens. Interessanter is de zogeheten Hillen-regeling, die in het leven is geroepen voor mensen met een kleine of afbetaalde hypotheek. Als je hypotheekrenteaftrek lager is dan de woningbijtelling, of als je helemaal geen hypotheek meer hebt, had je vroeger recht op een volledige vrijstelling. Die regeling wordt al vanaf 2019 stap voor stap afgebouwd. In 2048 is de Hillen-regeling volledig verdwenen. Mensen die hun huis al hebben afbetaald merken deze verandering het sterkst, omdat zij geen renteaftrek hebben maar wel de bijtelling betalen.

Veelgestelde vragen

Wat is het eigenwoningforfait precies?
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt omdat je een eigen woning bezit. De overheid gaat ervan uit dat je met je woning inkomen zou kunnen verdienen, bijvoorbeeld door verhuur. Omdat je dat niet doet maar er zelf in woont, wordt een fictief inkomen berekend op basis van de WOZ-waarde van je huis.

Moet ik de bijtelling altijd zelf invullen bij de aangifte?
De Belastingdienst vult de aangifte voor woningeigenaren vaak al gedeeltelijk in. De WOZ-waarde en de bijbehorende bijtelling staan doorgaans al vermeld in de vooringevulde aangifte. Het is wel verstandig om dit altijd te controleren, omdat de WOZ-waarde soms niet klopt of nog niet is bijgewerkt.

Betaal ik de bijtelling ook als mijn huis in aanbouw is?
Nee, zolang je woning nog in aanbouw is en je er nog niet in woont, geldt de woning fiscaal nog niet als eigen woning. De bijtelling gaat pas gelden vanaf het moment dat je de woning officieel betrekt en het eigendom volledig bij jou ligt.

Wat gebeurt er met de bijtelling als ik mijn huis verkoop?
De woningbijtelling geldt alleen voor de periode dat je eigenaar bent en de woning zelf bewoont. Verkoop je je huis halverwege het jaar, dan betaal je alleen over de maanden dat je er eigenaar van was. Na de verkoop vervalt de bijtelling volledig voor die woning.