Voorlopig koopcontract: wat staat erin en wanneer zit je eraan vast?

Een voorlopig koopcontract is de schriftelijke overeenkomst waarin koper en verkoper de afspraken over de verkoop van een woning vastleggen. Ondanks het woord ‘voorlopig’ is het contract in principe bindend zodra beide partijen hebben getekend. De woning wordt pas later bij de notaris aan de koper overgedragen.

In het contract staan onder meer de koopprijs, de overdrachtsdatum en de afspraken waarmee je onder bepaalde omstandigheden van de koop kunt afzien. Lees daarom ook de voorwaarden en bijlagen voordat je tekent.

Wat staat er in een voorlopig koopcontract?

Een voorlopig koopcontract wordt ook wel een koopovereenkomst of koopakte genoemd. Het bevat de afspraken die koper en verkoper over de woning hebben gemaakt. Meestal vind je er in ieder geval de volgende onderdelen in:

• De namen en gegevens van de koper en verkoper.
• Het adres en de gegevens van de woning.
• De koopprijs en de datum van overdracht.
• De ontbindende voorwaarden en de bijbehorende termijnen.
• Afspraken over een waarborgsom of bankgarantie.
• Een boetebepaling voor het niet nakomen van de overeenkomst.
• Bijlagen, zoals een lijst van zaken die achterblijven of worden overgenomen.

In de lijst van zaken staat bijvoorbeeld of een vloer of een kast bij de koop hoort. Kijk ook of afspraken over bekende gebreken en werkzaamheden die de verkoper nog uitvoert, goed zijn vastgelegd. Een mondelinge afspraak die niet in het contract staat, kan later discussie opleveren.

Wanneer teken je de koopovereenkomst?

Nadat koper en verkoper het eens zijn over de prijs en de voorwaarden, wordt de koopovereenkomst opgesteld. Vaak doet de verkopend makelaar dat. Er is geen vaste termijn waarbinnen je het concept ontvangt. Dat hangt onder meer af van hoe snel de gegevens en afspraken compleet zijn.

Voor een particuliere koper moet de koop van een woning schriftelijk worden vastgelegd. Een geaccepteerd bod alleen is daarom nog niet hetzelfde als een door beide partijen getekende koopovereenkomst. Zolang niet iedereen heeft getekend, bestaat het risico dat de koop niet doorgaat.

Vergelijk het concept met de afspraken uit je bod. Staan de juiste prijs, overdrachtsdatum en voorbehouden erin? Een aankoopmakelaar, notaris of jurist kan helpen om de tekst te beoordelen. Je hoeft een concept met fouten of ontbrekende afspraken niet zomaar te ondertekenen.

Ontbindende voorwaarden: afspraken om van de koop af te zien

Een ontbindende voorwaarde geeft je de mogelijkheid om de koop te beëindigen als een afgesproken situatie zich voordoet. Deze voorwaarden gelden niet vanzelf: koper en verkoper moeten ze afspreken en in de overeenkomst opnemen.

Veelvoorkomende voorbeelden zijn:

• Financieringsvoorbehoud: je kunt de koop onder de afgesproken voorwaarden ontbinden als je de benodigde hypotheek niet krijgt.
• Bouwkundig voorbehoud: je mag bijvoorbeeld ontbinden als uit de keuring blijkt dat noodzakelijke herstelkosten boven een afgesproken bedrag liggen.
• Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG): je kunt ontbinden als je de hypotheek niet met NHG kunt afsluiten.
• Voorbehoud van een vergunning: je kunt ontbinden als je een afgesproken vergunning niet krijgt.
• Voorbehoud verkoop eigen woning: de koop kan onder de afgesproken voorwaarden worden ontbonden als je huidige woning niet op tijd is verkocht.

De tekst bepaalt wanneer en hoe je een beroep op een voorbehoud kunt doen. Bij een financieringsvoorbehoud staat bijvoorbeeld welk bedrag je probeert te lenen, tot wanneer je de tijd hebt en welke bewijsstukken nodig zijn. Je moet je ook serieus inspannen om de financiering te krijgen.

Een ontbindende voorwaarde werkt niet automatisch. Wil je erop een beroep doen, laat dit dan op de afgesproken manier en op tijd weten aan de verkoper of diens makelaar. Zorg dat je ook de gevraagde bewijsstukken meestuurt. Is een deadline te kort? Vraag vóór die datum om uitstel. De verkoper hoeft daar niet mee akkoord te gaan.

Waarborgsom of bankgarantie in het contract

De verkoper vraagt vaak om zekerheid dat je je afspraken nakomt. Dat kan met een waarborgsom of een bankgarantie. Het gaat meestal om ongeveer 10% van de koopsom, maar het bedrag en de termijn staan in de overeenkomst.

Een waarborgsom is een bedrag dat je naar de rekening van de notaris overmaakt. Bij de overdracht wordt het verrekend met de koopsom. Een bankgarantie is geen lening of betaling aan jou: een bank of andere garantsteller staat onder afgesproken voorwaarden garant voor het bedrag. Aan een bankgarantie kunnen kosten verbonden zijn.

De waarborgsom of garantie is niet hetzelfde als de boete. Als je de koop geldig ontbindt op grond van een voorbehoud, krijg je de waarborgsom in principe terug. Kom je je verplichtingen niet na, dan kan de verkoper onder de voorwaarden van het contract aanspraak maken op een boete.

Wanneer kun je het voorlopig koopcontract ontbinden?

Een particuliere koper heeft na ontvangst van de door beide partijen getekende overeenkomst een wettelijke bedenktijd van minimaal drie dagen om zonder reden en zonder boete van de koop af te zien.

Daarna kun je de koop onder meer ontbinden als je op tijd en op de juiste manier een beroep doet op een afgesproken ontbindende voorwaarde. Ook kan ontbinding mogelijk zijn als de andere partij haar verplichtingen niet nakomt. Welke stappen dan nodig zijn, hangt af van het contract en de situatie.

Wil je na de bedenktijd stoppen zonder geldige grond? Dan kan de verkoper nakoming of een boete eisen. In koopovereenkomsten is de boete vaak ongeveer 10% van de koopsom. De voorwaarden in het contract bepalen wanneer die boete verschuldigd is.

Voor de verkoper geldt geen wettelijke bedenktijd zoals voor een particuliere koper. Ook de verkoper kan de overeenkomst niet zomaar beëindigen, al kan een contract een ontbindingsmogelijkheid bevatten of kan de koper zijn verplichtingen niet nakomen.

Van koopcontract naar overdracht

Het voorlopig koopcontract legt de verkoopafspraken vast, maar maakt je nog geen eigenaar. Dat gebeurt bij de overdracht: koper en verkoper tekenen dan bij de notaris de akte van levering. Na inschrijving van die akte in het Kadaster is de eigendom overgedragen.

De tijd tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de overdracht spreek je samen af. Er is geen vaste periode. De datum moet genoeg ruimte geven om de afspraken uit het contract na te komen, zoals het regelen van de financiering en de eventuele bankgarantie.

Veelgestelde vragen over het koopcontract

Kan ik zelf een voorlopig koopcontract maken?
Ja, koper en verkoper kunnen samen een overeenkomst opstellen. Een model kan daarbij helpen, maar het moet wel passen bij de woning en jullie afspraken. Een deskundige kan beoordelen of de tekst duidelijk en volledig is.

Waar kan ik een model downloaden?
Er zijn online modelkoopovereenkomsten beschikbaar. Makelaars gebruiken vaak een model als basis voor de definitieve afspraken. Een leeg model is nog geen contract dat past bij jouw situatie: afspraken over bijvoorbeeld voorbehouden en overgenomen spullen moeten worden ingevuld.

Wie betaalt het opstellen van de koopovereenkomst?
Dat hangt af van wie de opdracht geeft en wat partijen afspreken. Stelt de verkopend makelaar het contract op als onderdeel van zijn dienstverlening, dan betaalt de verkoper doorgaans de makelaar. Schakel je zelf iemand in om het contract te beoordelen, dan betaal je die kosten meestal zelf.

Bewaar na het tekenen een exemplaar van de overeenkomst met alle bijlagen. Noteer ook de einddata van de voorbehouden en de datum waarop de waarborgsom of bankgarantie geregeld moet zijn.