Vrijstelling overdrachtsbelasting 2026: wanneer betaal je niets?

De vrijstelling overdrachtsbelasting 2026 geldt voor kopers van 18 tot 35 jaar die zelf in de woning gaan wonen en deze vrijstelling niet eerder hebben gebruikt. De woning mag bij de overdracht in 2026 niet meer waard zijn dan € 555.000. Voldoe je aan alle voorwaarden, dan betaal je geen overdrachtsbelasting over jouw aandeel.

Deze regeling heet de startersvrijstelling. Ook als je al eerder een huis hebt gehad, kun je er gebruik van maken. Je moet dan wel aan alle voorwaarden voldoen.

Vrijstelling overdrachtsbelasting 2026: de voorwaarden

Om de startersvrijstelling te krijgen, gelden deze voorwaarden:

• Je bent bij de overdracht minimaal 18 jaar en nog geen 35 jaar.
• Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen. Dit geef je aan in een schriftelijke verklaring.
• Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt. Ook dit verklaar je schriftelijk.
• De waarde van de hele woning is niet hoger dan € 555.000.

De overdracht is het moment waarop je bij de notaris eigenaar wordt. Die datum bepaalt of je aan de leeftijdseis voldoet en welke woningwaardegrens geldt. De datum waarop je het koopcontract tekent, is daarvoor niet bepalend.

De waardegrens geldt voor de hele woning

De grens van € 555.000 geldt voor de waarde van de volledige woning, ook als je maar een deel koopt. Koop je bijvoorbeeld samen een woning die boven de grens uitkomt, dan krijg je geen vrijstelling voor jouw aandeel. Ook niet als de waarde van jouw aandeel zelf onder de grens ligt.

De waarde is niet altijd gelijk aan de koopsom. Voor de overdrachtsbelasting telt de waarde in het economische verkeer: het bedrag dat de woning bij verkoop normaal zou opleveren. Is de koopsom hoger dan die waarde, dan geldt de hogere koopsom.

Komt de waarde boven de grens uit, dan vervalt de startersvrijstelling voor de hele aankoop. Je betaalt de belasting dan niet alleen over het deel boven de grens.

Samen een huis kopen met verschillende leeftijden

De notaris beoordeelt per koper of de vrijstelling geldt. Ben jij jonger dan 35 jaar en voldoet je partner niet aan de leeftijdseis, dan kun jij de vrijstelling gebruiken voor jouw aandeel. Je partner betaalt over het eigen aandeel in de regel 2% overdrachtsbelasting, als die ook zelf in de woning gaat wonen.

Hetzelfde geldt als een van jullie de startersvrijstelling al eerder heeft gebruikt. De koper die de vrijstelling nog niet heeft gebruikt, kan die voor het eigen aandeel toepassen als aan de overige voorwaarden is voldaan.

Zo gebruik je de vrijstelling bij de notaris

Je geeft vóór de overdracht aan de notaris door dat je de startersvrijstelling wilt gebruiken. Je vult daarvoor verklaringen in over de vrijstelling en je eigen bewoning. De notaris verwerkt dit in de aangifte overdrachtsbelasting.

Voldoe je niet aan de voorwaarden, maar ga je wel zelf voor langere tijd in de woning wonen? Dan geldt in 2026 doorgaans het tarief van 2%. Voor een woning die je niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, zoals een woning voor verhuur, geldt in 2026 in het algemeen 8%.

Zijn er andere vrijstellingen?

Ja. Bij bepaalde nieuwbouwwoningen geldt de samenloopvrijstelling: je betaalt dan geen overdrachtsbelasting omdat de aankoop onder voorwaarden met btw is belast. Nieuwbouw is niet in elke situatie automatisch vrijgesteld, bijvoorbeeld als je grond apart koopt.

Ook bij de verdeling van een woning tussen partners of bij de aankoop van landbouwgrond kan onder voorwaarden een vrijstelling gelden. Die regels staan los van de startersvrijstelling.

Koop je een woning rond de waardegrens of samen met iemand die niet aan alle voorwaarden voldoet, bespreek dan vóór de overdracht met de notaris welk deel is vrijgesteld. Zo is duidelijk wat ieder van jullie aan overdrachtsbelasting betaalt.